Bij meergezinswoningen met koopappartementen zijn er vaak geschillen over wat als gemeenschap van goederen moet worden aangemerkt en wat als individueel eigendom moet worden aangemerkt, dat wil zeggen eigendom van een eigen appartement. Dit geschil ontstaat ook vaak als het gaat om een balkonrenovatie. In ons interview legt de kostencheckexpert in detail uit wie in dit geval moet betalen en hoe hoog de kosten voor de gemeenschap van eigenaren zouden zijn.
Vraag: Welke kosten worden er gemaakt voor een dergelijke balkonrenovatie en wat is precies de kostenverdeling tussen de individuele eigenaar en de gemeenschap van eigenaren?
Expert kostencontrole: Het is moeilijk om de totale kosten voor balkonrenovaties te kwantificeren. Hierbij is de omvang van de schade bepalend voor de uiteindelijke kosten.
Bij matige schade liggen de kosten doorgaans tussen de € 100, - per m² en € 200, - per m² balkonoppervlakte . Als de schade maar klein is, kan het in sommige gevallen iets goedkoper zijn. Bij ernstige schade, waarbij de stof al moet worden bijgewerkt, kunnen de kosten aanzienlijk hoger zijn.
Verdeling van de kosten voor de renovatie van het balkon
De eigenaar draagt de kosten voor een nieuwe vloerbedekking
In principe komt het ten koste van de distributie, eens over wat privé bezit , dus het eigendom van elke appartementseigenaar en wat gemeenschappelijk bezit is, valt dus onder de jurisdictie van de vereniging van huiseigenaren.
Het balkon zelf mag alleen gebruikt worden door de respectievelijke eigenaar, medegebruik door andere eigenaren in het huis is uitgesloten wegens gebrek aan toegang. Daarnaast kan het balkon worden gezien als onderdeel van het appartement, dat op zichzelf staand dient te zijn. Het resultaat is heel duidelijk: het balkon zelf is beslist een aparte woning.
Dit geldt echter niet voor de constructieve componenten van het balkon en de componenten die de veiligheid van het balkon dienen. Volgens een besluit van de Beierse Hogere Regionale Rechtbank in 1993 zijn deze delen van het balkon duidelijk gezamenlijk eigendom . Dit bevat:
- Balkonleuning en balkonrooster, de balkon borstwering inclusief afdekzeil
- de balkonplafonds, de isolatielaag op de balkonplaat, de balkonsteunen
- de scheidingswanden van het balkon
- de balkondeur en de buitenkant van de balkonramen
De afdichtingslaag van het balkon en alle constructiedelen zijn dus gezamenlijk eigendom. De individuele beloopbare bestrating of vloerbedekking van het daarop liggende individuele balkon is daarentegen eigendom van de individuele eigenaren en valt daarom onder de verantwoordelijkheid van de individuele eigenaar.
Gevolgen voor kostendeling
Als de eigenaar zijn beloopbare bestrating op het balkon wil vervangen of vernieuwen, moet hij de kosten zelf dragen.
De gemeenschap van eigenaren draagt de kosten van herstel van structurele schade
Als de balkons worden gerenoveerd omdat ze structurele schade vertonen (lekkage, niet langer effectieve afdichting, schade aan het constructieve weefsel van de balkons, schade aan de leuningen of borstweringen), zijn de kosten voor de gemeenschap van eigenaren.
Al die eigenaren zijn verplicht bij te dragen in de kosten die zelf geen balkon hebben.
Afwijkende regelingen in de zogenaamde splitsingsverklaring kunnen in sommige gevallen effectief zijn, maar hoeven niet in alle gevallen te zijn. Wie door een bepaling in de splitsingsverklaring de kosten van zijn balkonrenovatie moet betalen, dient dit vooraf te (laten) controleren.
Sample kosten
Een wooncomplex met tien condominiums omvat in totaal 8 balkons met een oppervlakte van 4,5 m². De balkons zijn beschadigd en moeten worden gerenoveerd.
| Post | prijs |
|---|---|
| Totale oppervlakte van alle balkons | 36 m² |
| Renovatiekosten (sealen, coaten) | EUR 6.336 |
| Kosten voor alle 10 appartementseigenaren met dezelfde distributie | 633,60 EUR |
Dit zijn slechts voorbeeldkosten die bedoeld zijn om de gemaakte kosten en gemaakte kosten bij een uitkering weer te geven.
Vraag: Wat bepaalt welke kosten de gemeenschap van eigenaren moet dragen en welke de individuele eigenaren?
Kostencheck expert: Doorslaggevend is:
- wat was overeengekomen in de verklaring van splitsing
- of de overeenkomst in de verklaring van splitsing van kracht is
- welke delen van het balkon zijn aangetast door de schade (de eigenaar renoveert op eigen kosten beloopbare overkappingen en platen, de vereniging van eigenaren staat in voor de renovatie van de isolatielagen en het bouwweefsel)