Met name bij de aankoop van een woning maken de bemiddelingskosten een niet onaanzienlijk deel uit van de bijkomende kosten, en bij verhuur komen er herhaaldelijk klachten over de kostentoerekening die sinds 2015 is gereguleerd. In ons interview legt de kostencheck-expert uit wat makelaars werkelijk kosten en waar dat van afhangt.
Vraag: Wat zijn de kosten van de makelaar?
Kostencheck-expert: het verschilt van regio tot regio en is ook deels een kwestie van onderhandelen - dus dat kun je in het algemeen niet zeggen.
Allereerst moet er fundamenteel onderscheid worden gemaakt tussen:
- verkoop van een woning
- het huren van een woonhuis en
- de situatie met commercieel vastgoed
uitverkoop
Makelaars in onroerend goed ontvangen van beide kanten een evenredige vergoeding wanneer een onroerend goed wordt verkocht
Bij de verkoop van een woning betalen zowel de koper als de verkoper een percentage van de verkoopprijs aan de makelaar. Afwijkend hiervan is het echter ook mogelijk dat alleen de verkoper betaalt (zogenaamde "interne commissie") of alleen de koper betaalt (zogenaamde "externe commissie").
Voor het totale bedrag van de makelaarscommissie is er een andere bovengrens afhankelijk van de federale staat, gebaseerd op de zogenaamde "lokale makelaarscommissie".
In de meeste deelstaten is dat 7,14% van de aankoopprijs, in Hamburg 6,25% en in Hessen en Mecklenburg-Vorpommern 5,95% van de aankoopprijs. Individuele stadsdelen kunnen ook verschillende regels hebben met betrekking tot de lokale commissie.
De verdeling tussen koper en verkoper is vrij vorm te geven. De benodigde externe commissie moet door de makelaar in alle advertenties worden vermeld; in principe kan de koper ook met de makelaar onderhandelen over de hoogte van de commissie.
In de meeste deelstaten is de maximale limiet voor de verdeling tussen koper en verkoper de helft van de totale commissie voor beide. Alleen in Berlijn, Brandenburg, Hamburg en Hessen kan de volledige koopcommissie aan de koper worden opgelegd.
Verhuur
Bij het huren van een woning is sinds 1 juni 2015 het zogenaamde bestelprincipe van kracht . Dit betekent dat degene die de makelaar moet betalen die hem ook heeft “besteld”, hem dus opdracht heeft gegeven.
Als de verhuurder een makelaar inschakelt om het appartement te bemiddelen, moet hij alleen de makelaarscommissie betalen (maximaal twee netto huurprijzen plus btw).
Het doorberekenen van deze kosten aan de huurder is niet toelaatbaar en strafbaar. Overtredingen hiertegen worden bestraft met boetes tot 25.000 euro. Er zijn echter altijd individuele gevallen van ontoelaatbare kostenverdeling, bijvoorbeeld door buitensporige vergoedingen bij de overname van het appartement, gedwongen worden om achteraf een bemiddelingsovereenkomst te tekenen of door achtergrondovereenkomsten en het inschakelen van verschillende makelaars. Zwarte schapen zijn inventief.
Je hoeft als huurder alleen een makelaarscourtage te betalen als je de makelaar ook daadwerkelijk en schriftelijk opdracht geeft om een appartement te zoeken. Er moet een bemiddeling zijn die herleidbaar is tot de makelaar - de makelaar mag het appartement niet in portefeuille hebben. Alleen dan is het de verhuurder toegestaan om betaling van de makelaarsprovisie te vragen.
Situatie in commercieel onroerend goed
Bij het verhuren van bedrijfsonroerend goed is het bestelprincipe niet van toepassing. Ook hier betalen de huurders bemiddelingskosten, zoals voor 2015 het geval was.
Sample kosten
We kopen een huis in Thüringen voor 350.000 euro. De commissie (maximumtarief) wordt gelijkelijk verdeeld tussen koper en verkoper.
| Post | prijs |
|---|---|
| Totale commissie (7,14%) | EUR 24.990 |
| Aandeel verkopers (3,57%) | EUR 12.495 |
| Aandeel kopers (3,57%) | EUR 12.495 |
De hier getoonde kosten hebben betrekking op een specifieke deelstaat buiten de stadsdelen. Makelaarskosten in andere deelstaten en na onderhandeling met de makelaar kunnen ook anders zijn.
Vraag: Wat bepaalt de kosten van de makelaar?
Meestal ontvangt een makelaar voor de bemiddeling een percentage van de waarde van de woning
Kostencontrole expert: dit is waar het van afhangt:
- of het nu te koop of te huur is
- of het nu gaat om een woning of een commerciële ruimte
- over welk commissiebedrag wordt onderhandeld met de makelaar
- welke provisieverdeling (bij verkoop) wordt onderhandeld tussen koper en verkoper
De onderhandelingsruimte met de makelaar is in individuele gevallen misschien niet zo groot, maar u moet er zeker het beste van proberen te maken. Zeker bij verhuurders is het ook aan te raden om te onderhandelen over de diensten die zijn inbegrepen in een compleet pakket en eventueel een lagere commissie.
Vraag: Kunnen de bemiddelingskosten van de belasting worden afgetrokken?
Kostencheck expert: In principe is dit mogelijk voor zowel huurders als verhuurders.
Bij de verhuurder is dat relatief eenvoudig: hij kan de betaalde (en gedocumenteerde) bemiddelingskosten gemakkelijk van zijn huurinkomsten aftrekken als hij deze moet aangeven in de belasting.
Bij de huurder is het iets moeilijker. Indien er bemiddelingskosten zijn, kunnen deze worden gedeclareerd in de loop van de verhuiskosten. In de meeste gevallen zal dit waarschijnlijk verder gaan dan het normale vaste tarief (811 EUR voor alleenstaanden of 1.622 EUR voor stellen, gescheiden ouders en alleenstaande ouders, plus 357 EUR voor elk kind dat verhuist). In dit geval kunnen de respectievelijke individuele uitgaven voor de verhuizing echter worden gedeclareerd met de juiste kwitanties. U kunt het beste uw eigen belastingadviseur raadplegen of advies inwinnen bij de loonbelastingdienst, want er zijn andere aftrekmogelijkheden in verband met verhuizingen.