Zonder officiële goedkeuring kan er in Duitsland bijna niets worden gebouwd. Zoals bij de meeste vergunningen en aanvragen, zijn er meestal geen kosten om te vermijden. In een interview legt de kostencheckdeskundige uitgebreid uit welke kosten er gemaakt kunnen worden voor een bouwvergunning en waar deze kosten van afhangen.
Vraag: Voor welke gebouwen heeft u in Duitsland een vergunning nodig - en hoe moet een dergelijke aanvraag worden ingediend?
Kostencontrole-expert: in principe hebben bijna alle gebouwen in Duitsland officiële goedkeuring nodig, inclusief de meeste grote verbouwingen van bestaande gebouwen, als ze resulteren in een aanzienlijke verandering in gebruik of als de woonruimte verandert.
De vereisten voor wat aan goedkeuring onderworpen is, verschillen echter van staat tot staat - ze zijn gebaseerd op de respectieve toepasselijke bouwvoorschriften van de staat.
In sommige deelstaten kunnen er uitzonderingen zijn op de vergunningplicht voor individuele gebouwen - bijvoorbeeld voor de bouw van tuinhuizen of een carport op eigen terrein. Maar ook dat is altijd een zaak van de staat en kan dus van staat tot staat verschillen. Daarnaast zijn er speciale regelingen van individuele gemeenten of gemeenten, die de bouwvoorschriften van de staat in individuele gevallen verder kunnen beperken.
Om het geheel nog ingewikkelder te maken, bestaat er niet zoiets als "de" bouwaanvraag - er kunnen verschillende aanvragen worden ingediend, afhankelijk van de staat, afhankelijk van het type constructie.
De gebruikelijke bouwaanvraag, zoals die meestal moet worden gedaan voor eengezinswoningen of meergezinswoningen, wordt in de officiële Duitse "vergunning voor het indienen van grote gebouwen" genoemd.
Bovendien bestaat er in sommige deelstaten ook de zogenaamde "vergunning voor het indienen van kleine gebouwen", die voor bepaalde gebouwen voldoende is. Hier zijn de eisen niet zo streng en moeten er minder uitgebreide documenten worden overlegd.
De vergunning voor het indienen van kleine gebouwen is beschikbaar in de volgende deelstaten:
- Baden-Wuerttemberg
- Beieren
- Berlijn
- Bremen
- Hamburg
- Nedersaksen en
- Sleeswijk-Holstein
In deze deelstaten mogen niet alleen de architecten een bouwaanvraag indienen, maar in veel gevallen ook
- Meesters in alle bouwnijverheid (timmerlieden, metselaars, betonwerkers)
- Civiel-ingenieurs en
- bouwkundig ingenieur
In bijna alle deelstaten mogen alleen architecten elke bouwaanvraag indienen
Architecten hebben over het algemeen sowieso het recht om een bouwplan in te dienen (uitzondering: interieurontwerpers) en mogen daarom in alle deelstaten elke bouwaanvraag indienen. De enige uitzondering hierop is de deelstaat Hessen: hier zijn veel interieurontwerpers ook bevoegd om bouwdocumenten in te dienen (indiening van een klein gebouw), terwijl interieurontwerpers in alle andere deelstaten meestal geen toestemming voor het indienen van een gebouw hebben.
Naast de grote en kleine bouwtoepassingen, die alleen in bepaalde deelstaten beschikbaar zijn, is er in sommige deelstaten ook een zogenaamde bouwmelding.
Ook hier regelen de afzonderlijke deelstaten welk type gebouwen en op welke maximale hoogte een bouwbriefje volstaat.
Een bouwaanvraag wordt ondertekend door de planningsarchitect, die bevestigt dat aan alle bouwvoorschriften die van toepassing zijn op de betreffende bouwplaats is voldaan.
De autoriteiten controleren dergelijke constructiemeldingen meestal slechts zeer oppervlakkig en de ingediende documenten meestal alleen op volledigheid en plausibiliteit.
Er is geen officiële bouwvergunning voor een bouwaanvraag. Als de overheid binnen 4 weken na het indienen van de bouwaanvraag geen bezwaar maakt of als het bouwproject verboden is, wordt het automatisch als goedgekeurd beschouwd.
Wilt u de dure kosten van het indienen en wijzigen van een bouwaanvraag besparen, dan kunt u ook eerst een zogenoemde voorlopig bouwaanvraag indienen . Dit gaat gepaard met beduidend lagere leges dan een officiële bouwaanvraag en de gemeente maakt na het onderzoek bekend of en welke bezwaren er zijn en wat er moet worden gewijzigd om de bouwaanvraag goed te keuren.
Als een architect de voorlopige bouwaanvraag doet, mag hij bij een negatieve beslissing geen stedenbouwkundige kosten aanrekenen. Hij is contractueel verplicht om voor de opdrachtgever een permanent goedkeurbaar plan uit te voeren. Dienovereenkomstig mag hij geen aparte kosten in rekening brengen voor het wijzigen van een niet-goedgekeurde aanvraag.
Vraag: Nu de belangrijkste vraag: wat kost een bouwaanvraag doorgaans?
Kostencheck-expert: dat kun je niet over de hele linie zeggen . Elke autoriteit rekent zijn eigen tarieven aan, en er zijn altijd individueel zeer verschillende kosten voor het indienen van de verschillende documenten, afhankelijk van de autoriteit en het bouwproject.
De kosten van de goedkeuring mogen niet worden onderschat
In de meeste gevallen moet u voor de vergunning (groot bouwsjabloon) in de meeste gevallen ongeveer 0,5% van de totale bouwkosten berekenen. In de praktijk liggen deze kosten doorgaans tussen 0,2% en 0,7% van de totale bouwkosten.
De overheid berekent de vergoedingen die ze in rekening brengt echter volgens een andere formule die rekening houdt met de zogenaamde constructiewaarde en de besloten ruimte voor gebouwen.
Dan zijn er de kosten voor de benodigde documenten die bij de bouwaanvraag moeten worden gevoegd. Het aanmaken van deze documenten kan ook erg duur zijn.
Een klein kostenvoorbeeld uit de praktijk:
We willen een eengezinswoning bouwen die volgens planning een bouwwaarde heeft van 325 euro per m³. De afmeting van de afgesloten ruimte is 637 m³. De architect in opdracht voert alle plannen uit en dient voor ons de bouwaanvraag in.
| Post | prijs |
|---|---|
| Kosten voor de bouwaanvraag (autoriteit) | 1.040 EUR |
| Planningskosten voor de architect (servicefase 1 - 4 volgens HOAI) | EUR 6.053,40 |
| totale prijs | EUR 7.093,40 |
Dit is natuurlijk maar een eenmalig kostenvoorbeeld dat alleen van toepassing is op een heel specifiek gebouw op een heel specifieke locatie. De kosten voor andere gebouwen, vooral in verschillende ontwerpen, kunnen ook aanzienlijk verschillen.
In ons geval nam de architect de volledige planning over, stelde de vereiste documenten op en diende de bouwaanvraag voor ons in. Hij factureerde zijn prestaties volgens de middelste zin in de HOAI.
Bij een moeilijke of bijzonder tijdrovende planning kunnen de architectenkosten ook beduidend hoger zijn.
Vraag: Van welke factoren zijn de kosten voor de bouwvergunning afhankelijk?
Kostencheck-expert: hier moet u veel rekening mee houden:
- het type constructie
- bij welke instantie de bouwaanvraag wordt ingediend (federale staat en respectieve gemeente)
- welke documenten zijn vereist
- wie de bouwaanvraag indient
- wat kost de architect voor de planning
De autoriteit berekent haar kosten gewoonlijk volgens het volgende schema:
Bouwwaarde = bouwwaarde / m³ × gesloten ruimte in m³ bouwwaarde
× kostentarief = kosten voor de bouwvergunning (meestal 0,5%, dit wordt vaak naar boven afgerond)
Bij de planning bepaalt de architect ook steeds de grootte van de besloten ruimte en de bouwwaarde / m³.
Met behulp van deze twee waarden en het geldende kostentarief kan men vervolgens een inschatting maken van de kosten voor de bouwvergunning.
Vraag: Wat zijn de kosten van de planning?
Kostencheck expert: Als u ervan uitgaat dat de architect de gehele planning zal uitvoeren (zoals in ons voorbeeld), wordt de HOAI, het vergoedingenschema voor architecten en ingenieurs, gebruikt. Het regelt wat een architect in individuele gevallen voor zijn diensten mag vragen.
De HOAI is bindend voor alle architecten in Duitsland, maar de kosten worden gesorteerd op het type gebouw dat wordt opgetrokken (Klasse I t / m V). Eengezinswoningen zijn soms behoorlijk complex om te plannen, dus vallen ze in Klasse III of Klasse IV, afhankelijk van de constructie.
Afhankelijk van de individuele planningsinspanning heeft de architect dan een kleine ruimte om zijn kosten aan te passen. Hij kan factureren volgens het minimum, medium of maximum tarief van de HOAI, afhankelijk van hoe groot zijn inspanning is. De verschillen tussen het minimum- en maximumtarief zijn echter meestal niet zo groot meer.
10% van de totale kosten gaat naar de architect
Voor de totale architectenkosten van een eengezinswoning kunt u in de regel circa 10% van de totale bouwkosten aannemen.
Dit omvat echter alle 9 onderhoudsfasen die de architect tijdens de bouw van een huis mag factureren - van de basisbeoordeling en voorlopige planning tot het onderhoud van het gebouw na voltooiing en de documentatie van structurele schade.
Er zijn echter alleen werkfasen 1 - 4 nodig totdat de bouwaanvraag is ingediend. Ze maken volgens HOAI iets minder dan een derde ( 27% ) van de totale architectenkosten uit.
Vraag: Wat kost een bouwaanvraag?
Kostencontroledeskundige: hier zijn de kosten meestal gebaseerd op de inspectie-inspanning van de autoriteit.
De kosten voor een pre-bouwaanvraag kunnen vrij laag zijn ( van ongeveer 50 EUR tot 100 EUR ), maar voor de meeste grotere bouwprojecten liggen ze tussen de 200 EUR en 400 EUR .
In het geval van zeer complexe bouwprojecten of zeer grote gebouwen, zoals een appartementsgebouw, kan het vooronderzoek tot 5.000 EUR kosten.
Vraag: is de aanvraagvergunning voor een klein gebouw goedkoper dan de grote?
Kostencontrole-expert: meestal wel, omdat hier aanzienlijk minder documenten nodig zijn.
Bovendien is de "kleine" bouwtoepassing meestal alleen toegestaan voor kleinere bouwprojecten of zeer eenvoudige gebouwen - in dit geval zijn de kosten voor planning en goedkeuring lager.
De totale kosten die in rekening worden gebracht, zijn afhankelijk van de instantie in welke deelstaat de aanvraag wordt ingediend.
Vraag: Kunnen de planningskosten dan ook anders zijn?
Kostencontrole-expert: ja, zeker. Vooral bij kleine bouwplannen kunnen meestervakmannen vaak een bouwaanvraag indienen - de planningskosten zijn dan vaak lager dan bij architecten.
Alle architecten en civiel ingenieurs rekenen echter automatisch volgens de HOAI, omdat ze hier wettelijk toe verplicht zijn. De kosten zijn in dit geval altijd gebaseerd op de totale bouwkosten die in de detailplanning (servicefase 3) zijn bepaald.
Vraag: Is het mogelijk om de kosten van de bouwvergunning te beïnvloeden of te verlagen?
Kostencontrole-expert: meestal niet. De planningskosten worden gespecificeerd door de HOAI, de in te dienen documenten worden bepaald door de respectievelijke bouwvoorschriften van de staat - op geen van beide heb je dus invloed.
De overheid stelt de kosten van de bouwaanvraag vast op basis van de bouwwaarde en de opgebouwde ruimte - ook hier heb je geen invloed op.
Maar wat u zelf meestal kunt besparen, zijn extra kosten door een planningswijziging. Als je de architect laat plannen, is dat sowieso geen probleem, want de architect moet ervoor zorgen dat de planning wordt goedgekeurd.
Secundaire taken, zoals het verkrijgen van toestemmingsverklaringen van buren, kunt u hooguit zelf doen om de architect kosten voor dit werk te besparen. Dit is echter vaak slechts een zeer klein deel van de plannings- en goedkeuringskosten die hierdoor kunnen worden bespaard.