Wie naar eigen inzicht een gebouw wil bouwen, kan niet om de hulp van een architect heen. Ook als er een bouwaanvraag moet worden ingediend, heeft u voor de voorgeschreven planning meestal de architect nodig. In ons interview legt de kostencheckdeskundige in detail uit welke kosten architecten kunnen maken en hoe deze zijn samengesteld.
Vraag: Werkt een architect alleen als bouwplanner?
Kostencontroledeskundige: dat is zijn hoofdtaak - of zijn roeping, zo u wilt - maar niet noodzakelijk zijn enige activiteit.
Naast het ontwerpen van gebouwen zijn architecten ook actief op vele andere bouwgebieden:
- zij voeren niet alleen structurele, maar ook technische en economische planning van gebouwen uit
- ze kunnen statische berekeningen uitvoeren
- zij helpen bij aanbestedingen ter plaatse en bij de selectie van inkomende aanbiedingen
- Zij werken als bouwbegeleider in een controlefunctie en zijn tevens het aanspreekpunt voor alle belangrijke bouwvraagstukken
- ze coördineren het werk van individuele beroepen en maken en bewaken planningen zodat een gebouw daadwerkelijk in de geplande tijd kan worden voltooid
- ze helpen bij het opsporen, documenteren en vastleggen van alle mogelijke constructiefouten
- ze kunnen helpen bij het vinden van mogelijke energiebesparingen en treden ook op als energieadviseurs
- ze kunnen alle nodige technische berekeningen voor een gebouw uitvoeren (zoals warmtevraag of energievraag) en helpen om een gebouw economisch of in termen van exploitatiekosten te optimaliseren
- Ze vormen een rechtsgeldig bewijs dat aan alle wettelijke bepalingen (zoals de EnEV) voor een gebouw is voldaan
De verantwoordelijkheidsgebieden zijn zeer gevarieerd - u kunt bijna altijd met een architect praten over elk bouwprobleem.
Aan elke service van de architect zijn uiteraard kosten verbonden.
Vraag: Wat kost het werk van een architect? Kan hij bepalen hoeveel hij vraagt?
Een architect is gebonden aan het vergoedingsschema voor architecten en ingenieurs
Kostencontrole expert: Nee. Als het gaat om de kosten die een architect in rekening kan brengen, is hij altijd gebonden aan de zogenaamde HOAI , het vergoedingsschema voor architecten en ingenieurs.
De kosten van de architect zijn in wezen gebaseerd op het type gebouw en hoe complex het bouwproject is.
Voor de bouw van een normale eengezinswoning kunt u ruwweg circa 10% van de totale bouwkosten aan architectenkosten schatten , voor een appartementengebouw circa 8% van de totale bouwkosten .
Dit kan natuurlijk lichtjes variëren naar boven en naar beneden, afhankelijk van hoeveel de architect werkt en welke diensten hij op zich neemt. Als hij echter de opdracht krijgt voor het complete dienstenpakket, bent u in de meeste gevallen redelijk goed met deze ruwe richtwaarden voor uw planning.
Een klein kostenvoorbeeld uit de praktijk:
We huren een architect in om een ietwat eengezinswoning te bouwen, waarvan de totale kosten 350.000 EUR bedragen.
| kracht | prijs |
|---|---|
| Totale kosten van alle diensten van de architect (gemiddeld tarief) | 42.115,63 EUR |
Merk op dat dit slechts een voorbeeld van een enkele kosten is voor een specifiek geval. Afhankelijk van het type gebouw en de opgedragen diensten kunnen de kosten ook hoger of lager zijn.
De omvang die de architect zou hebben gehad met ons gebouw is niet al te groot: als hij volgens het minimumtarief had gefactureerd, zouden de kosten
38.250,50 euro hebben bedragen , maar in ons geval had hij maximaal 45.710,75 euro kunnen aanrekenen .
Bij deze bedragen wordt dan belasting over de toegevoegde waarde opgeteld .
Bij dit alles moet ook worden opgemerkt dat de vergoeding voor een architect natuurlijk niet in één keer en vooraf verschuldigd is: deze wordt in individuele termijnen betaald, afhankelijk van de voortgang van de bouw.
Vraag: Waar zijn de kosten voor de architect precies van afhankelijk?
Kostencontrole-expert: hier zijn een paar factoren:
- het type gebouw en de moeilijkheidsgraad van de planning
- de omvang van de in opdracht gegeven diensten
- de inspanning die de architect heeft bij het plannen en
- de zogenaamde "belastbare bouwkosten" van het gebouw als bepaling voor de ereloonboekhouding
De kosten voor de architect zijn uiteindelijk afhankelijk van al deze factoren - ondanks de “gestandaardiseerde” vergoedingen kunnen er toch grote verschillen in individuele kosten zijn.
Vraag: Hoe worden het type gebouw en de moeilijkheidsgraad van de constructie beoordeeld?
De kosten voor de architect zijn afhankelijk van de complexiteit van de constructie
Kosten check expert: De zogenaamde fee zones worden gebruikt voor deze in de HOAI . Er zijn in totaal 5 hoonzones, van I - V.
Een gebouw heeft bij de planning altijd een andere moeilijkheidsgraad, afhankelijk van het type.
Omdat het relatief eenvoudig is om een eenvoudig magazijn te plannen, worden dergelijke gebouwen toegewezen aan vergoedingszone I.
Een eengezinswoning is veel moeilijker te bouwen - afhankelijk van de complexiteit van het bouwproject bevinden dergelijke gebouwen zich in vergoedingszones III tot IV.
Zeer complexe gebouwen, zoals wetenschappelijke instituten met zeer technische uitrusting, vertegenwoordigen dan de hoogste klasse van planningsuitdagingen en bevinden zich daarom in vergoedingszone V.
Elke tariefzone heeft zijn eigen kostentabellen voor individuele constructiewerkzaamheden. Net als in ons voorbeeld is er een voor elke tafel
- Minimumtarief
- Middenbeweging en
- Maximaal tarief
De architect kan deze zinnen vervolgens toepassen in overeenstemming met de inspanning die voor hem opkomt. Ook hiervoor zijn er natuurlijk regels en richtlijnen - een architect kan niet zomaar overal het maximale forfait toepassen om zijn honorarium te optimaliseren. Aan de gestelde voorwaarden met betrekking tot de inspanning moet al worden voldaan.
Vraag: Het type gebouw bepaalt fundamenteel welke HOAI-kostentabel wordt gebruikt - welke diensten kunt u bijvoorbeeld voor het bouwen van een huis in dienst nemen?
Kostencheck- expert: Hier voorziet de HOAI in afzonderlijke deelgebieden, die zijn onderverdeeld in in totaal 9 servicefasen :
| Prestatiefase | Activiteiten van de architect | Percentage van de totale architectkosten |
|---|---|---|
| 1 | Eerste consult, fundamenteel onderzoek | 2% |
| 2 | Voorontwerp | 7% |
| 3 | Gedetailleerd ontwerp, kostenraming | 15% |
| 4e | Aanvragen van de bouwvergunning | 3% |
| 5 | Opstellen van bouwplaatsplanning, tijdsplanning, handelsplanning | 25% |
| 6e | Aankondiging van de individuele werken | 10% |
| 7e | Onderzoek van de aanbiedingen en hulp bij de toekenning | 4% |
| 8e | Bouwbegeleiding, toezicht op bouwwerkzaamheden | 32% |
| 9 | Follow-up ondersteuning, documentatie, identificatie van constructiefouten, assistentie bij garantieclaims van de bouwer | 2% |
Een architect is niet in alle plannings- en bouwfasen nodig
De klant hoeft natuurlijk alleen te betalen voor de omvang van de diensten die hij heeft opgedragen.
Als we de architect alleen de opdracht hadden gegeven voor de werkfasen 1 - 4 in ons kostenvoorbeeld, zou slechts 24% van de gespecificeerde kosten , d.w.z. ongeveer 10.100 EUR aan architectuurkosten, gemaakt zijn.
In de regel zijn de eerste 4 servicefases niet te vermijden, tenzij er al gedetailleerde plannen zijn gemaakt.
Voor servicefase 4 moet je dan ook de officiële kosten voor de bouwaanvraag optellen, meestal 0,5% tot 0,7% van de totale bouwkosten.
Vanaf fase 5 heb je in principe de vrije keuze voor welke diensten je de architect wilt inzetten - maar je moet er rekening mee houden dat het als leek moeilijk is om veel dingen in te schatten - en dat je later natuurlijk alleen de architect aansprakelijk kunt stellen voor diensten, welke daadwerkelijk heeft besteld.
Vraag: Wat gebeurt er eigenlijk als een architect fouten maakt of als er een fout optreedt in de uitvoering die hij bewaakt? Wie draagt dan de schade?
Kostencheck-expert: in veel gevallen geldt hier de zogenaamde architectenaansprakelijkheid .
Kortom, de architect is een foutloos en foutloos gebouw te danken aan het contract van de architect. De architect is niet direct verantwoordelijk voor de uitvoering van de werken, maar alleen voor de planning. Dus als een vak (zoals de timmerlieden) een fout maakt, moet het bedrijf in kwestie ook op eigen kosten verbeteringen aanbrengen. Dit geldt echter slechts in beperkte mate.
De architect is alleen aansprakelijk voor alles wat in zijn specificatie van diensten staat - wettelijk is dit "een gebouw laten ontstaan", maar niet "een gebouw bouwen". Dit kleine taalverschil vertegenwoordigt een belangrijk verschil voor de jurisprudentie.
Architecten zijn in ieder geval aansprakelijk voor:
- Planningsfouten (vaak ook onjuiste basisbepaling)
- Fout in berekeningen
- Fouten in de goedkeuringsplanning (bijvoorbeeld als er geen goedkeuring wordt verleend)
- Fouten in de constructieplanning (bijv. Het niet naleven van bijzondere kenmerken van de bouwplaats, zoals een hoge grondwaterstand)
- de keuze voor oneconomische oplossingen en als gevolg daarvan hogere bouwkosten dan nodig (de architect is verplicht om goedkoop te plannen)
In dat geval heeft de klant altijd het recht om herstelling te vragen. Indien de architect een volgende verbetering weigert of indien de fout niet meer hersteld kan worden door herwerking, heeft de opdrachtgever het recht om de kosten van de architect dienovereenkomstig te verlagen .
Een wat ingewikkelder punt is de aansprakelijkheid, die ook in de vraag aan de orde komt bij fouten veroorzaakt door individuele transacties. Zoals ik al eerder zei, is de uitvoerende onderneming hier primair aansprakelijk.
De architect kan aansprakelijk worden gesteld voor constructiefouten
Als de architect echter de bouwbegeleiding overneemt en onvoldoende zorg betracht, kan hij ook aansprakelijk worden gesteld. Hij is wettelijk verplicht om altijd onmiddellijk in te grijpen als hij tekenen van gebreken opmerkt. Doet hij dit niet of merkt hij geen tekenen van constructiefouten waar hij op moet letten, dan is hij in veel gevallen ook aansprakelijk.
Als onderdeel van zijn toezicht op de bouw moet hij er ook voor zorgen dat de veiligheid en gezondheid op het werk aanwezig zijn - dit behoort ook tot zijn taken.
Een rechtbank heeft ook bepaald dat de architect aansprakelijk is, zelfs als de opdrachtgever van het gebouw naar eigen goeddunken de plannen voor het gebouw wijzigt. (OLG Hamm, 12 U 117/93)
Er mag ook geen uitsluiting van aansprakelijkheid zijn in het geval van het eigen werk van de opdrachtgever - zolang de architect gehouden is tot toezicht, kan hij niet zomaar een disclaimer-clausule in het contract opnemen voor zijn eigen werk.
Vraag: Wat gebeurt er als u als opdrachtgever pas later fouten opmerkt?
Kostencontroledeskundige: In principe heeft u het recht om de architect binnen 5 jaar aansprakelijk te stellen voor fouten.
Deze periode begint meestal nadat de gebouweigenaar het gebouw heeft aanvaard. Als er geen acceptatie door middel van een acceptatierapport is, begint de periode van vijf jaar; zo kan bijvoorbeeld de volledige betaling van het architectenhonorarium worden gezien als het begin van de periode.
Zelfs als de opdrachtgever het gebouw betrekt en geen gebreken meldt, wordt de aanvaarding geacht "stilzwijgend" te zijn uitgevoerd 6 maanden later , waarbij de wettelijke termijn hiervoor "impliciet" is.
Binnen de periode van vijf jaar kan de architect ofwel “compensatie voor niet-uitvoering” of “compensatie voor positieve contractbreuk” eisen, afhankelijk van de aanwezige fout.
Compensatie voor positieve contractbreuk wordt alleen gegeven als de schade wordt veroorzaakt door planningsfouten, maar niet direct op het gebouw zelf voorkomt. Dergelijke schadeclaims zijn ook uitgesloten van de periode van vijf jaar - schadeclaims kunnen tot 30 jaar later worden ingediend.
Naast de schadeclaims is er ook de terugbetaling van het architectenhonorarium.
In individuele gevallen zal een dergelijke compensatiekwestie waarschijnlijk altijd naar de bevoegde rechter gaan, die dan dienovereenkomstig moet beslissen.