Er is vaak de mening dat verhuurders alle gemaakte kosten op enigerlei wijze aan de huurder doorberekenen tegen een vast tarief. Dit is echter niet het geval. Welke kosten mogen worden doorberekend aan de huurders en in hoeverre is precies wettelijk vastgelegd. De verhuurder betaalt een deel van de kosten zelf, wij wilden van de kostencheckdeskundigen weten welke kosten verdeelbaar zijn en wat huurders werkelijk moeten betalen.
Vraag: Welke kosten kunnen worden doorberekend aan huurders?
Kostencheck-expert: dit is tot in detail geregeld. De exploitatiekostenverordening (BetrKV) is hiervoor bepalend.
Voor de toewijzing aan de huurders geldt in principe het volgende: Alle lopende en reguliere kosten die voortvloeien uit de eigendom van het onroerend goed . Typische kosten hiervoor zijn bijvoorbeeld de jaarlijkse onroerende voorheffing, de kosten voor vuilophaal en de kosten voor straatreiniging of de exploitatiekosten van de lift inclusief het jaarlijkse onderhoud onder controle door een gespecialiseerd bedrijf. Ook de kosten voor verwarming en warm water, loonkosten en bijkomende loonkosten voor een huismeester, voor opstalverzekering en voor verlichting van het algemene systeem kunnen worden verdeeld.
Eenmalige kosten
In principe zijn alle eenmalige kosten uitgesloten (bijvoorbeeld de installatie van monsternamepunten voor de verplichte Legionella-test). Met wat eenmalige kosten is de verdeelbaarheid vaak een grensgeval: bijvoorbeeld wanneer de verhuurder een grotere grasmaaier aanschaft. Als dit de werkdruk van de ingezette assistenten vermindert en dus de werkelijke werktijdkosten vermindert, kunnen de aanschafkosten voor de grasmaaier in individuele gevallen verdeelbaar zijn. Hier moet u echter goed op de proportionaliteit letten. Indien nodig kan een verhuurder ook zijn eigen werk dat hij zelf verricht tegen redelijke kosten factureren en toewijzen als het reguliere werkzaamheden betreft (bijv. Grasmaaien, tuinieren).
Reparatie en onderhoud
Met name reparatie- en onderhoudskosten zijn geen bedrijfskosten en zijn daarom niet verdeelbaar. Reparatie- en onderhoudskosten worden bij wet gedefinieerd als kosten die worden gemaakt om het beoogde gebruik van het onroerend goed in stand te houden en die ontstaan als structurele gebreken door slijtage, veroudering en weersinvloeden.
Bij modernisering is de situatie anders: hier kan de verhuurder de kosten doorberekenen aan de huurders tot een vast percentage per jaar (meestal 8% tot 11%) via een huurverhoging . Dit is mogelijk bij het plaatsen van rookmelders in het appartement. Het is echter niet mogelijk om de moderniseringskosten via de bedrijfskostenboekhouding toe te rekenen.
Praktische voorbeelden
We bekijken enkele van de kosten die onlangs zijn gemaakt en bekijken welke we op onze volgende energierekening zullen vinden.
| Kostenpunt | evenredig? |
|---|---|
| Installatiekosten voor kabelaansluiting | Nee |
| lopende kosten kabelaanbieder | Ja |
| Vernieuwing van warmwaterbereiding (was verouderd) | Nee |
| Installatie van monsternamepunten voor legionellaonderzoek | Nee |
| Kosten voor de verplichte legionella-test om de 3 jaar | Ja |
| Opruim- en strooi-service in opdracht van de verhuurder | Ja |
| Speciale schoonmaak na renovatiewerkzaamheden in het huis | Nee |
| lopende schoonmaakkosten schoonmaakbedrijf | Ja |
| lopende kosten voor de tuinman | Ja |
| Herinrichting van de tuin | Nee |
| administratieve lasten | nee, met een bijbehorende afspraak soms met een vast jaarbedrag |
| Verlies van huurverzekering, wettelijke beschermingsverzekering van de verhuurder | Nee |
| Opstalverzekering, brandverzekering | Ja |
| schoorsteenveger | ja (via verwarmingsfactuur) |
| Schoorsteenveger met bestaande gasverwarming | ja (voor de algemene installatie aparte factuur voor uw eigen verwarming) |
| Ongediertebestrijding | Nee |
Wat in individuele gevallen verschuldigd is en wat niet, kan altijd worden betwist. Hierbij loont het altijd allereerst de moeite om de exploitatiekostenstaat van de verhuurder eerst te laten controleren door een onafhankelijke, bevoegde instantie (bijv. Consumentencentrum). Indien er niet-verdeelbare kosten in rekening zijn gebracht, zal het betreffende specialistenbureau ook adviseren over de verdere mogelijke stappen.
Vraag: Wat is de omvang van de te betalen exploitatiekosten?
Niet alle kosten zijn voor rekening van de huurder.
Experts op het gebied van kostencontrole: Huurders in Duitsland betalen gemiddeld 2,16 euro per m² aan exploitatiekosten. Dit kan variëren afhankelijk van het type en de uitrusting van het huis en regionaal. Tot 2,80 euro per m² en meer zijn in individuele gevallen heel goed mogelijk (en toegestaan).
De kosten voor verwarming en warm water bedragen landelijk gemiddeld 1,03 euro per m² , de overige kosten zijn algemene bedrijfskosten. Afhankelijk van het bestaande verwarmingssysteem kunnen deze kosten ook sterk variëren - het bereik ligt hier tussen ongeveer € 0,75 per m² en € 1,90 per m² ,
Vraag: Waar hangt het van af of kosten kunnen worden verdeeld?
Kostencheck expert: De sleutel is:
- of dit reguliere kosten zijn (basisvereiste)
- of de toerekening van kosten geoorloofd is volgens de BetrKV (administratieve kosten zijn bijvoorbeeld wettelijk uitgesloten)
- of er in de huurovereenkomst een afspraak is gemaakt voor de toerekening van deze kosten
- of er een overeenkomst is met de verhuurder of een overeenkomstige rechterlijke beslissing in betwiste zaken
Toch valt te twisten over de verdeelsleutel van individuele kosten. Een relatief recent voorbeeld is het leasen van rookmelders. De verhuurder kan met de aanbieder een forfaitair contract afsluiten waarin niet alleen de huur van de rookmelder bij de aanbieder is opgenomen, maar ook de kosten voor jaarlijks onderhoud en inspecties.
Juridisch gezien zou eigenlijk alleen het deel van de onderhoudskosten aan de huurders moeten worden doorberekend - maar met de verhuurder kun je natuurlijk iets anders afspreken. Als de onderhoudskosten niet eens door de aanbieder worden getoond, mag de verhuurder niet zomaar de volledige huurkosten doorberekenen aan de huurders. Maar verhuurders en huurders zien dit misschien anders. Een duidelijke juridische beslissing voor alle zaken is nog in behandeling.
Vraag: Is het als huurder mogelijk om de betaalde exploitatiekosten fiscaal af te trekken?
De kosten voor winterdienst zijn verdeelbaar.
Kostencontroledeskundige: dit is in principe mogelijk - maar alleen met een bepaald aandeel in de bijkomende kosten. Dit zijn:
- de kosten van het schoonmaken van gebouwen
- de kosten van tuinieren
- de kosten van wegruiming in de winter
- de kosten van straatreiniging
- de kosten voor ambachtelijke diensten (hier alleen de arbeidskosten zonder btw, reiskosten, machinekosten en verbruiksmaterialen)
De eerste vier items worden beschouwd als huishoudelijke diensten die fiscaal geprivilegieerd zijn. 20% van de kosten voor huishoudelijke diensten en de belastbare delen van ambachtelijke diensten zijn aftrekbaar tot maximaal 1.200 euro per jaar. Nadere informatie is verkrijgbaar bij de belastingadviseur of bij de belastingdienst.
